Откуда взялся дефицит

Откуда взялся дефицит жилья в Израиле 

Ис­сле­до­ва­ние при­чин жи­лищ­но­го кри­зи­са, про­ве­ден­ное по за­ка­зу Ин­сти­ту­та эко­но­ми­че­ско­го пла­ни­ро­ва­ния, при­шло к вы­во­ду, что есть лишь один эф­фек­тив­ный путь к сни­же­нию цен на жи­лье — лик­ви­да­ция го­судар­ствен­ной мо­но­по­лии на тор­гов­лю зе­мель­ны­ми участ­ка­ми.
Со­глас­но вы­во­дам ис­сле­до­ва­ния, опуб­ли­ко­ван­ным в суб­бо­ту TheMarker, дис­ба­ланс на рын­ке жи­лья вы­зван хро­ни­че­ским недо­вы­пол­не­ни­ем го­судар­ствен­ных пла­нов по про­да­же зе­мель­ных участ­ков под стро­и­тель­ство, осо­бен­но в рай­о­нах по­вы­шен­но­го спро­са — в Иеру­са­ли­ме, Тель-Ави­ве, Ри­шон ле-Ци­оне, Хай­фе и дру­гих круп­ных го­ро­дах.  Несмот­ря на то, что за вы­пол­не­ние пла­нов от­ве­ча­ет го­судар­ствен­ное Зе­мель­ное управ­ле­ние, оно каж­дый год их сры­ва­ет, про­да­вая лишь 55% от за­пла­ни­ро­ван­но­го объ­е­ма.

Пла­ны про­да­жи зе­мель­ных участ­ков со­став­ля­ют­ся с уче­том при­ро­ста на­се­ле­ния и уве­ли­че­ния чис­ла се­мей. В кон­це 70-х го­дов, в эпо­ху уси­лен­но­го жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства, тем­пы стро­и­тель­ства но­вых квар­тир опе­ре­жа­ли тем­пы при­ро­ста на­се­ле­ния, со­от­но­ше­ние до­сти­га­ло 1.2 — т.е. квар­тир стро­и­ли на 20% боль­ше, чем по­яв­ля­лось но­вых се­мей. Но в по­след­ние два де­ся­ти­ле­тия квар­тир еже­год­но стро­ит­ся мень­ше, чем по­яв­ля­ет­ся но­вых се­мей, — Зе­мель­ное управ­ле­ние хро­ни­че­ски не вы­пол­ня­ет за­дан­ные ему пла­ны по про­да­же участ­ков под стро­и­тель­ство.

За по­след­ние 20 лет по­стро­е­но лишь 55% жи­лья, тре­бу­е­мо­го с уче­том при­ро­ста на­се­ле­ния. С на­ча­ла «боль­шой алии» на­се­ле­ние Из­ра­и­ля рас­тет быст­рее, чем жи­лищ­ный фонд. Этот хро­ни­че­ский недо­строй по­сте­пен­но при­вел к столь рез­ко­му на­ру­ше­нию рав­но­ве­сия спро­са и пред­ло­же­ния на рын­ке недви­жи­мо­сти, что це­ны по­полз­ли вверх. И оста­но­вить этот рост мо­жет толь­ко од­но — еже­год­ное стро­и­тель­ство 60,000 но­вых еди­ниц жи­лья  на про­тя­же­нии пя­ти лет, ко­то­рое по­сте­пен­но вернет ры­нок к рав­но­ве­сию.

Ав­то­ры ис­сле­до­ва­ния при­шли к вы­во­ду, что Зе­мель­ное управ­ле­ние, бу­дучи мо­но­по­ли­стом на рын­ке зе­мель­ных участ­ков, по­лу­ча­ет огром­ные де­неж­ные вы­го­ды от невы­пол­не­ния пла­нов их рас­про­да­жи. Го­су­дар­ство на­хо­дит­ся в си­ту­а­ции хро­ни­че­ско­го кон­флик­та ин­те­ре­сов: с од­ной сто­ро­ны, оно за­ин­те­ре­со­ва­но в обес­пе­че­нии граж­дан жи­льем и сня­тии со­ци­аль­ной на­пря­жен­но­сти, с дру­гой — оно по­лу­ча­ет мо­но­поль­ные сверх­при­бы­ли от под­дер­жа­ния де­фи­ци­та зе­мель­ных участ­ков и ро­ста цен на зем­лю. До тех пор, по­ка на рын­ке не по­явит­ся кон­ку­рен­ция, из­ме­нить эту си­ту­а­цию невоз­мож­но — Зе­мель­ное управ­ле­ние бу­дет «при­дер­жи­вать» зем­лю и на­ра­щи­вать свои до­хо­ды, по­ла­га­ют экс­пер­ты.

Ре­фор­ма Зе­мель­но­го управ­ле­ния, про­дви­га­е­мая Би­нья­ми­ном Нета­ни­я­ху, прин­ци­пи­аль­но не из­ме­нит си­ту­а­цию, по­сколь­ку де­ло не в «неэф­фек­тив­ной бю­ро­кра­тии», а в эко­но­ми­че­ских ин­те­ре­сах. Срав­нив объ­е­мы но­во­го стро­и­тель­ства в Тель-Ави­ве и за «зе­ле­ной чер­той», ис­сле­до­ва­те­ли об­на­ру­жи­ли, что «неэф­фек­тив­ная бю­ро­кра­тия» ме­ша­ет вы­пол­нять пла­ны по про­да­же зе­мель­ных участ­ков лишь в Тель-Ави­ве — в то вре­мя как в по­се­ле­ни­ях стро­и­тель­ство ве­лось в со­от­вет­ствии с тем­па­ми при­ро­ста на­се­ле­ния и пра­ви­тель­ствен­ны­ми пла­на­ми. Ко­гда есть на­сто­я­щая по­ли­ти­че­ская во­ля, да­же ны­неш­нее неэф­фек­тив­ное Зе­мель­ное управ­ле­ние вполне в со­сто­я­нии вы­пол­нять рас­по­ря­же­ния пра­ви­тель­ства.

В этой си­ту­а­ции ре­а­ли­за­ция мер, пред­ло­жен­ных ко­мис­си­ей Трах­тен­бер­га, бу­дет не бо­лее чем ча­стич­ным ре­ше­ни­ем про­бле­мы для от­дель­ных групп на­се­ле­ния. При этом рас­пре­де­ле­ние жи­лья на льгот­ных усло­ви­ях для неболь­шой ча­сти на­се­ле­ния  все­гда чре­ва­то ро­стом кор­руп­ции, предо­сте­ре­га­ют ав­то­ры ис­сле­до­ва­ния.

Ин­сти­тут эко­но­ми­че­ско­го пла­ни­ро­ва­ния ви­дит вы­ход лишь в со­зда­нии кон­ку­рен­ции на рын­ке зем­ли. Он пред­ла­га­ет про­ве­сти кон­кур­сы на управ­ле­ние зе­мель­ны­ми ре­сур­са­ми сре­ди част­ных ком­па­ний и по­ру­чить им ре­а­ли­за­цию по­став­лен­ных го­су­дар­ством пла­нов по про­да­же зе­мель­ных участ­ков, ко­то­рые не су­ме­ло ре­а­ли­зо­вать Зе­мель­ное управ­ле­ние.